Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки: подробная инструкция

Как проходит процесс оценки квартиры для ипотеки?

Проведение оценки — это поэтапная процедура, которую нужно сделать до оформления ипотеки. Она включает в себя несколько ключевых шагов, каждый из которых необходим для получения точного отчета. Процесс оценки квартиры для ипотеки начинается с выбора оценочной компании и подписания договора. Затем специалист-оценщик осматривает объект, делает фотографии и замеры. На основе этих данных, а также анализа рыночных цен, он составляет подробный отчет. Этот документ передается в банк, который, в свою очередь, использует его для определения максимальной суммы кредита с учетом соотношения «кредит/залог».

Подача заявки

Первый шаг — это подача заявки в оценочную компанию. Банк обычно предоставляет заемщику список аккредитованных компаний, с которыми он сотрудничает. Клиент должен выбрать одну из них и обратиться с запросом на оценку. В заявке нужно указать информацию об объекте, а также контактные данные для связи.

Осмотр объекта

После подачи заявки, оценщик назначает дату и время осмотра квартиры. Во время осмотра специалист проверяет техническое состояние жилья, соответствие планировки документам БТИ, наличие перепланировок. Он делает фотографии объекта и фиксирует все детали, влияющие на цену:

• Этаж;
• Состояние ремонта;
• Вид из окна;
• Состояние подъезда и придомовой территории;
• Наличие балкона/лоджии.

Оценщики обычно приезжают для осмотра объекта в течение одного-трех рабочих дней. Если оценка нужна срочно, эту услугу можно заказать за дополнительную плату.

На месте специалист сделает фотографии каждой комнаты с разных ракурсов и сравнит фактическое состояние квартиры с техническим планом. Важно помнить, что любая неузаконенная перепланировка может снизить рыночную стоимость. В некоторых случаях банк может выдать ипотеку на такой объект (например, для VIP-клиентов), особенно если недвижимость очень ликвидна.

Иногда отчет можно получить дистанционно. В этом случае вам нужно самостоятельно отправить оценщику фотографии и сканы документов, а он подготовит отчет удаленно.

Расчеты и анализ

После осмотра, оценщик приступает к анализу собранной информации. Он использует несколько подходов для определения стоимости квартиры:

• Сравнительный. Специалист анализирует цены на аналогичные объекты недвижимости, которые недавно были проданы в том же районе.
• Доходный. Применяется, если квартира планируется для сдачи в аренду. Оценщик рассчитывает потенциальную доходность.
• Затратный. Используется для новостройки. Оценщик рассчитывает, сколько стоит построить аналогичный дом с учетом износа.

Формат отчета

Результатом оценки является подробный отчет. Это официальный документ, который включает в себя:

• Описание объекта;
• Анализ рыночной стоимости;
• Фотографии жилья;
• Копии документов;
• Расчеты и методология оценки.

Когда отчет об оценке готов, его оформляют надлежащим образом. Бумажную версию сшивают, нумеруют страницы, ставят подписи и скрепляют печатью, после чего передают в банк. Если отчет выполнен в цифровом формате, его подписывают усиленной электронной подписью. Без нее документ будет считаться недействительным.

Сроки подготовки

Срок подготовки отчета об оценке зависит от загруженности оценочной компании, но обычно составляет от 2 до 5 рабочих дней. В некоторых случае нужно сделать отчет срочно, за дополнительную плату.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Эта процедура необходима обеим сторонам договора: банку и заемщику.

Для банка и заемщика

Оценка квартиры является обязательным условием, так как банк использует недвижимость как залог по кредиту. Банк нуждается в оценке, чтобы:

• Защитить свои риски. Банк выдает сумму кредита, которая не превышает определенный процент от рыночной стоимости квартиры. Это гарантирует, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, банк сможет продать жилье и вернуть свои деньги.
• Определить максимальную сумму кредита. Кредитное учреждение не может выдать кредит больше, чем стоимость залога. Таким образом, оценка определяет, на какую сумму кредита может рассчитывать заемщик.

Для заемщика оценка тоже нужна:

• Защита от переплаты: оценка гарантирует, что заемщик не переплачивает за недвижимость и ее цена соответствует рыночной.
• Определение суммы кредита: заемщик будет знать, какую сумму кредита ему могут одобрить.

Ситуации, когда оценка обязательна

Оценка обязательна законом в следующих случае:

• Оформление ипотечного кредита на покупку готового жилья или новостройки.
• Переоформление ипотеки в другом банке (рефинансирование).
• Получения кредита под залог уже имеющейся недвижимости.

Кто проводит оценку недвижимости

Оценку проводит независимая оценочная компания, которая имеет лицензию и аккредитацию в банке. Специалист-оценщик должен быть членом СРО (саморегулируемой организации). Заемщик может выбрать компанию из списка, предоставленного банком.

Какие документы необходимы для оценки

Для проведения оценки нужно подготовить пакет документов. Список может меняться в зависимости от банка и оценщика, но чаще всего нужны следующие документы:

• Паспорт заемщика.
• Договор покупки жилья (ДДУ, договор купли-продажи).
• Технический паспорт квартиры или поэтажный план БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности (если квартира уже была в собственности).

Стоимость услуги оценки

Стоимость экспертизы не является фиксированной и устанавливается оценочной компанией. Цена зависит от сложности объекта; например, оценка участка в несколько гектаров обойдется дороже, чем оценка двухкомнатной квартиры для ипотеки.

Законодательство не регулирует, кто именно должен оплачивать услуги оценщика, но по общему правилу это делает заказчик. В случае с ипотекой расходы на оценку несет покупатель. Важно помнить, что даже если банк откажет в выдаче кредита, деньги, потраченные на оценку, клиенту не возвращаются. Именно поэтому банк сначала проводит собственный предварительный анализ объекта и рынка, и только после этого требует от клиента профессиональную оценку.

Цена на услуги оценки варьируется в зависимости от региона, компании и типа объекта. В среднем, стоимость оценки квартиры составляет от 3 000 до 7 000 рублей. Эти расходы несет заемщик.

Передача отчета в банк

После получения отчета, заемщик должен передать его в банк. Отчет должен быть в бумажном виде, с подписями и печатями оценщика и компании. Важно убедиться, что срок действия отчета не истек (обычно отчет действителен 6 месяцев).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на цену квартиры. Вот некоторые из них:

• Местоположение: район, инфраструктура, транспортная доступность.
• Тип дома: панельный, кирпичный, монолитный, новостройка или вторичное жилье.
• Состояние: качество ремонта, возраст дома, состояние коммуникаций.
• Площадь и планировка: количество комнат, общая площадь.
• Рыночная ситуация: спрос и предложение на рынке недвижимости.

Что делать, если не согласен с результатами

В случае, если заемщик не согласен с оценочной стоимостью квартиры, он может:

• Обратиться в оценочную компанию с претензией.
• Заказать независимую оценку у другой компании.
• Обсудить ситуацию с банком и попытаться найти компромиссное решение.

Профессиональная оценка квартиры — это обязательное требование банка при оформлении ипотеки. Экспертиза также нужна страховой компании, а также продавцу и покупателю. Если возникнет судебный спор, результаты оценки могут защитить интересы любой из сторон.

Оценщики определяют рыночную и ликвидационную стоимость жилья, что помогает банку снизить свои риски. Расчеты проводятся по сложным методам и формулам, поэтому важно, чтобы оценщик был опытным специалистом. Рекомендуется довериться выбору банка и заказать услугу у аккредитованной им компании.

Помните, что оценка — это важный шаг на пути к покупке жилья в кредит. Правильное проведение процедуры гарантирует, что вы получите кредит на выгодных условиях и избежите рисков.